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调控轮番加码 下半年房企高周转模式或遭遇“堰塞湖”

2018-07-06 16:39    每经网 魏琼

  原标题:调控轮番加码 下半年房企高周转模式或遭遇“堰塞湖”

  在“房住不炒”的主基調下,今年以來各地樓市調控政策出台密集並趨嚴。

  《每日经济新聞》记者注意到,严调控之下,房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的,房地产行业加速集中,而推动行业规模加速集中的高周转模式,在政策轮番加码下正在经受考验。

  高周转模式需要保证项目拿地、建设和销售等每一个环节的“快”才能实现,每多一个城市调控收紧,就意味着高周转模式的实施空間会被压缩。融资收紧下,部分房企寄希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击,与之矛盾的是,限售限价环境下项目的去化承压,快速建设或将形成高周转模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转模式的阵地逐渐被压缩,高周转模式是否会迎来拐点?

  房地産增速下滑

  2018年的房地産政策延續了2017年的強調控,在限價、限售、限貸、限購等調控措施的基礎上,樓市調控圍繞打擊炒房等現象進行升級。近期,上海、長沙、西安、杭州等城市開始對公司購房進行約束。據中原地産研究中心統計,年內房地産累計調控政策發布次數已超過180次。

  嚴調控之下,2017年全國商品房銷售金額和面積增速均出現下滑。國家統計局數據顯示,2017年全國商品房銷售金額爲133701億元,同比增長13.7%,較2016年34.8%的同比增速大幅放緩;2017年商品房銷售面積同比增爲7.7%,較2016年22.5%的增速下降幅度明顯。2018年1~5月,全國商品房銷售金額和面積同比增速持續下滑,分別爲11.8%和2.9%,而2017年同期兩個數據分別爲18.6%以及14.3%。

  全國房地産整體呈現降溫態勢。其中調控最爲嚴格的一線城市和部分熱點二線城市降溫最爲明顯,商品住宅銷售價格同比持續下降,三線城市漲幅繼續回落。

  房地産銷售增速下滑在房企業績方面也有體現。據克而瑞發布的最新數據顯示,2018年上半年行業規模加速集中,TOP3房企銷售金額總和超萬億元,TOP30和TOP100集中度分別接近50%和70%,TOP200門檻同比下降。同時不可忽視的是,目前房企業績增速呈現下滑趨勢。

  《每日经济新聞》记者根据克而瑞公布的最新销售数据统计发现,TOP30房企中公布了销售目标的20家房企,2018年上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%;上述20家房企中,有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。同时,考虑到2018年市场环境的变化等多重因素,房企在制定2018年销售目标时极为谨慎。

  高周轉陣地收縮

  一面是行業集中度的快速提升,另一方面則面臨業績增速下滑。爲了增強競爭力贏得發展優勢,房企紛紛祭出“高周轉”的大招,希望通過提高周轉速度加快資金周轉率,加速規模擴張,實現以更少資金博得更大規模。

  高周轉的核心競爭力在于“快”,快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金,房地産的每一個環節的“快”形成高周轉的模式。同時,任何一個環節受阻將成爲高周轉模式實施的羁絆。

  受銷售端影響,房企的高周轉模式運行的環境已經在逐漸發生變化。行業高周轉的“鼻祖”碧桂園公布的數據顯示,在合夥人機制實行一年多來,碧桂園項目的現金流回正周期縮短爲8.2個月。

  “快”字訣是助推碧桂園登頂行業的重要秘籍,同時也成爲各大房企爭相學習的關鍵內容。碧桂園數據顯示,截至2016年12月31日,合夥人項目淨現金流平均回正周期預計爲8.4個月,2017年上半年這一指標爲9.1個月,到2017年底現金流回正周期繼續延長至9.6個月。

  2016年下半年开始的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈,且没有减弱的迹象。同策咨询研究院总监张宏伟接受《每日经济新聞》记者采访时指出,由于市场需求出现问题,导致房企的销售和回款出现问题。

  一線城市和熱點二線城市因受到嚴管控,項目高周轉運行的土壤正在發生改變。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷認爲,政策調控對房地産項目預售管控會影響到房地産項目的現金流回正周期。他表示,大城市本身供應不足、預售門檻高、市場監管嚴,現金流回籠節點更遲,周轉更慢,更不利于現金流回籠。三四線城市預售門檻低、回籠速度快,更有利于高周轉,更有利于加快開發、加速回籠,高周轉模式的價值體現得更加充分。

  值得注意的是,近期三四線城市棚改政策走向備受關注。中原地産首席分析師張大偉分析認爲,最近幾年三四線城市樓市嚴重依賴棚改的貨幣化安置,貨幣化安置政策已經到了調整並減少的時候了。

  一系列的政策組合拳正在持續對房地産銷售進行收緊,失去棚改貨幣化安置的推動,三四線城市能否繼續保持房企高周轉模式的運行需要進一步觀察。

  仲量联行华南区研究总监曾丽对《每日经济新聞》记者表示,对高周转模式产生影响的不止是项目的销售进展,同时房企资金问题也会影响项目的周转速度,高周转模式需要持续稳定的资金保证项目的正常建设进度。

  政策對房地産融資渠道的調控處于逐步收緊狀態,從早前的禁止房企融資用于拿地和償還銀行貸款,到近期收緊房企海外融資,對房企外債資金投資境內外房地産項目、補充運營資金等進行限制。而近期,包括泰禾、碧桂園、合生創展、富力、花樣年等多家房企發債先後中止,房企的融資渠道進一步承壓。

  高周轉的兩面性

  在過去很長一段時間,高周轉模式被很多房企奉爲“神器”,助推行業集中度快速提升。而在當前的房地産環境下,高周轉模式的兩面性正在浮現。

  于房企而言,高周轉模式運行的市場環境發生改變,同時陣地在不斷收縮,但高周轉對于房企競爭力的提升和助力房企穿越調控周期的作用依然存在。繼續將高周轉做到極致,更充分挖掘高周轉模式的潛力,這是當下碧桂園以及很多房企的選擇。

  選擇繼續高周轉模式則需要有重點的布局市場,並不是所有市場都具備實施高周轉模式的環境。除此之外,高周轉模式對房企也提出要求,不是所有企業都能依靠高周轉模式穿越調控周期。

  近日東方金誠發布的泰禾評級報告顯示,“泰禾已售房地産項目回款速度較慢,資金回籠慢是公司面臨的主要問題。同時泰禾在建和擬建項目未來投資規模進一步擴大,在當前房地産調控政策環境下,存在較大資金壓力”。

  規模減速和現金流問題,對房企的高周轉影響巨大。對于此類房企而言,慢下來或許不失爲一個方法,此時強行高周轉或將加速累積風險。

  政策調控下房地産市場環境轉向,高周轉模式或許將迎來拐點。房企因根據市場環境的變化有選擇地實行高周轉模式,同時也要視房企自身實際,是否仍適合高周轉模式。

  歐陽捷認爲,目前房企面臨最大的壓力是債務風險,房企需要根據自身情況調整開發銷售節奏,加快資金回籠的同時控制投資節奏,要守住現金流,等待時機。

  对于高周转模式,中交房地产集团副总经理周济在接受《每日经济新聞》记者采访时认为,房地产发展步入现阶段,高周转模式早就该摒弃了,不该成为现阶段行业的发展模式。一二三四五线城市的消费需求和结构均不一样,有着自身的发展空間和需求,未来房企需针对不同的人群去适配产品,进行精益化的管理以及专注产品研究。

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