松花江網

您所在的位置 首頁 房産 房産快讯

樓市“三穩”基本實現,2021調控之“弦”需時刻繃緊

2021-01-14 11:11    经济参考报

  2020年中央經濟工作會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策並舉,促進房地産市場平穩健康發展。回顧過去一年,樓市從“冰凍”狀態較快恢複,成爲穩投資重要支撐。下半年以來,大部分區域出現了成交同比上漲。各地堅持“房住不炒”定位,調控因城施策、更加靈活,穩地價、穩房價、穩預期基本實現。同時,市場地域分化明顯,熱點城市投機投資需求回潮。展望2021年,房價上漲壓力仍然存在,各地需嚴密監測樓市資金流向,保持市場平穩健康發展。

  “回穩”是2020年房地産市場的“主旋律”。面對疫情沖擊,房地産市場從“冰凍”狀態快速恢複,銷售和投資走出“谷底”,走出深“V”型走勢。商品住宅銷售面積、銷售金額和房地産開發投資均在下半年恢複正增長。

  楼市成交较快恢复。2020年1月下旬至2月,突如其来的新冠肺炎疫情让楼市进入“冷冻”状态。大多数开发商暂停销售活动,二手房中介也停止营业。2020年前2月,全国商品房销售面积同比下降39.9%,商品房销售额下降35.9%。受疫情影响,武汉、石家庄和太原等12个二线城市无成交,35个三线城市中也有超过1/3的城市无成交,全国大多数城市的房産成交量跌至冰点。

  2020年3月份以來,隨著各地疫情逐步得到有效控制,新房售樓處、中介門店恢複開放,樓市呈現回暖態勢。“疫情後長三角市場率先恢複,珠三角後期發力,市場規模持續保持增長。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。10月份,全國商品房銷售面積與去年同期持平,住宅銷售面積增長0.8%,年內首次增速回正。11月份,商品房及住宅銷售面積增幅持續擴大。1-11月,全國商品房銷售面積150834萬平方米,同比增速爲1.3%;住宅銷售面積增長1.9%。

  “房地産是在各領域恢複較快的行業。”中國房地産業協會會長馮俊說,住宅需求具有延展性,且住房消費能力取決于居民的長期收入,疫情期間未被滿足的需求將在之後釋放,因此總的來看,疫情對房地産市場成交影響不大。

  房價環比漲幅收窄。從房價變化來看,2020年4月份起,隨著樓市回暖,房價整體漲幅開始擴大,這種情況持續至7月份。8月份以來,各線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格的漲幅持續收窄或持平。記者對數據進行梳理後發現,一二三線城市的新建商品住宅銷售價格漲幅分別從8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%;二手住宅價格漲幅從8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

  房價漲幅波動區間也在收窄:2020年前11個月,70個大中城市商品住宅價格環比漲幅波動區間在-1%到2.0%之間,2019年同期爲-1%到2.8%,2018年同期爲-1.1%到6.2%。

  易居企业集团CEO丁祖昱认为,上半年,各地调控政策以稳定宽松为主,地方政府积极推地、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等,供给端政策空間较大。同时,较为宽松的房贷政策对购房者形成利好,前期积压的住房需求持续释放,因而一度出现涨幅扩大的趋势。2020年7月以来,深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市相继出台房地产调控政策。如深圳将落户购房年限延长到3年,并提高二套房的首付比例,加大征收交易税费等。

  “收緊調控政策的城市,共同點是市場熱度高、房價明顯上漲,出現了炒作氛圍。”招商證券認爲,縱觀全年,多地政府出台房地産支持政策以對沖疫情帶來的風險,體現“穩地價、穩房價、穩預期”是雙邊區間管理。這再次向市場發出信號:“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的大框架不會變。

  此外,房地産仍是穩投資的重要支撐。2020年1-11月,全國房地産開發投資129492億元,同比增長6.8%,增速比1-10月提高0.5個百分點,已保持連續六個月同比爲正的態勢。

  从三大领域投资来看,房地产开发投资增速明显高于基础设施投资的1.0%和制造业投资的-3.5%。“房地产开发投资数据呈现稳中向上的良好势头,但还未达到2019年10%左右的增速水平,在经济逐步复苏下,房企投资增速仍有上升的空間,仍是2020年经济稳增长的主引擎。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说。

  因城施策更加靈活不穩定因素仍然存在

  2020年,各地房地産調控力度不放松,堅持“房住不炒”定位不變,銀保監會、央行、住建部等部委多次召開會議強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。7月以來,中央多次召開會議強調不將房地産作爲短期刺激經濟的手段,同時,保持房地産金融政策的連續性、一致性和穩定性,加快建立房地産金融長效管理制度,下半年房地産金融監管整體呈現逐漸收緊態勢。

  同時,在“房住不炒”指導下,地方政府因城施策更加靈活,“穩地價、穩房價、穩預期”基本實現。2020年下半年以來,熱點城市房地産市場有所降溫,搖號搶房等現象有所減少,房企盲目舉債擴張有所緩解。旭輝控股董事局主席林中等業界人士認爲,房價暴漲時代已一去不複返,“未來房子是保值品,但不是回報高的投資品”。

  但影響房地産市場穩定的因素並未完全消失。一是房價上漲壓力仍存。國家統計局數據顯示,2020年1-11月,全國土地均價爲6746元/平方米,同比漲幅達到22.5%。前11個月,房地産開發企業土地購置面積同比下降5.2%,土地成交價款同比增長16.1%。“一降一升”,傳導出未來房價可能承受上漲壓力。有業內人士認爲,在城鎮化背景下,房價上漲的內在動力仍然存在,而房屋投資屬性還難言完全解除,因此今年房價仍有上漲壓力。

  二是部分城市房地产资产泡沫风险隐现。近来,深圳等城市由于新房和二手房价格倒挂,楼市出现“打新热”,引发各界对楼市泡沫加剧的担忧。同时,各路资金进入房地产领域的冲动仍然强烈,部分区域“经营贷”有卷土重来迹象,或扰乱住房和金融市场。有购房者反映,近几个月收到多家银行发来的可办理房産抵押贷信息,年化利息3.75%,远低于房贷利率。“如果买房的话,肯定不会用自己的钱,现在‘经营贷’利率这么低。”一名企业负责人说。

  三是難改土地財政路徑依賴。地方發展依賴房地産的情況難以在短期內徹底改變,不排除有些地方政府依舊將房地産作爲短期刺激經濟的手段,通過推高地價來增加地方財政收入。中信證券研究部分析指出,2020年前三季度,國有土地使用權出讓收入49360億元,同比增長10.3%,全年土地出讓金的增速可能高于前三季度增長。“通過總結各地政府的政府性基金收入計劃,我們發現即使在疫情影響沒有充分顯現的情況下,地方政府也需要更多的土地出讓金。”

  2021調控之“弦”需時刻繃緊

  2020年房地産市場總體保持穩定,但市場不乏“暗流”,平穩健康發展的基礎仍需合力夯實。

  熱點城市調控不可放松。在新型城鎮化持續推進背景下,人口及土地等關鍵要素資源將加速向城市群和中心城市聚集。值得關注的是,重點城市商品住宅市場規模已基本恢複,部分城市住宅銷售價格出現過快上漲苗頭,尤以長三角和珠三角地區量價上行特征最爲突出。根據中國指數研究院統計,2020年1-11月,長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴大,其中長三角累計漲幅爲近四年同期最高水平。在土地市場上,2020年一線城市推地量及優質地塊推出量增加,帶動了樓板價結構性上漲。

  丁祖昱表示,從土拍市場來看,城市分化也非常明顯。土地成交金額前30位的城市,占全部城市土地總成交額的“半壁江山”,成交面積占比29%。“2020年是近五年來全國土地出讓分化最嚴重的一年,開發商把50%的錢投到了30個城市中。”

  此外,還要加快建立房地産金融長效管理機制。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清發表文章指出,我國房地産相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地産行業。可以說,房地産是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

  丁祖昱認爲,2020年8月出台的房地産“三道紅線”融資新規,讓房企資金壓力驟升。“房地産依賴金融,但是‘三道紅線’政策出現之後,房企的融資流、現金流可能變負,這對所有地産公司來說都是巨大的挑戰。因此一部分企業出現了債券違約、信用違約等現象。2021年房企最難和最大的挑戰,是在資金上的挑戰。”

  不少业界专家建议,加快建立房地产金融长效管理机制,强化房地产金融监管,防止房地产市场过度金融化。蓝绿双城董事长曹舟南认为,坚决贯彻“三道红线”等措施,有利于保持全国房地产调控的连续性和稳定性,是实现“房住不炒”、因城施策、保障房地产市场平稳运行的重要措施。(松花江網编辑 李明丹)

反侵權公告:

根據《中華人民共和國著作權法》、《信息網絡傳播權保護條例》等法律法規,未經書面許可,擅自轉載本報社作品的,將涉嫌侵犯著作權人合法權益。爲規範網絡轉載行爲,制止非法侵權轉載,本報社鄭重公告:

一、任何单位或个人,在任何公开传播平台上使用著作权归属于江城日報社(包括《江城日報》、《江城晚报》、《家庭主妇报》、《都市新报》、松花江網、吉林乌拉圈等)的原创内容,必须事先取得江城日報社书面授权;

二、对侵犯江城日報社(包括《江城日報》、《江城晚报》、《家庭主妇报》、《都市新报》、松花江網、吉林乌拉圈等)著作权益的违法行为,本报社将采取一切合法措施,追究行为人的侵权责任,包括但不限于公开谴责、向国家版权行政管理部门举报、提起诉讼等;

三、對于各類非法轉載行爲,歡迎讀者提供侵權線索:

陳律師(法律顧問)0432-62099222

武文斌(版權合作)0432-62523496

文檔附件